Intervest Offices verwacht stijging van dividend over boekjaar 2008

Alleen voor leden beschikbaar, wordt daarom gratis lid!

Overig advies 05/08/2008 12:57
Antwerpen, 5 augustus 2008 – Openbare vastgoedbevak Intervest Offi ces maakt vandaag haar resultaten over het eerste halfjaar van 2008 bekend. (tussen haakjes vergelijkbare cijfers 30 juni 2007).
Tussentijds jaarverslag
Tijdens het eerste semester van 2008 is op de Siemens-site in Herentals de bouw gestart van de eerste fase van een logistieke ontwikkeling voor een oppervlakte van 20.000 m². Deze ontwikkeling gebeurt op risico van bouwbedrijf
Cordeel. De oplevering van het logistieke pand aan Intervest Offi ces is voorzien voor september 2008, waarbij de bevak van de ontwikkelaar een huurgarantie bekomt voor een periode van één jaar. De investeringswaarde van deze transactie zal circa € 17 miljoen bedragen en omvat eveneens de verwerving van de grond die voorzien is voor de tweede fase van het project. In deze tweede fase kan Intervest Offi ces in de toekomst op dit terrein bijkomend overgaan tot de verdere ontwikkeling voor eigen rekening van logistieke gebouwen met nogmaals 20.000 m² oppervlakte.
De eerste fase van deze investering zal vanaf oplevering onmiddellijk bijdragen tot het operationeel resultaat van de bevak met een huurinkomstenstroom van circa € 1 miljoen op jaarbasis.
De reële waarde van de vastgoedportefeuille op 30 juni 2008 bedraagt € 572 miljoen (€ 565 miljoen op 31 december 2007). In de eerste helft van 2008 beloopt de waardestijging van de portefeuille van Intervest Offi ces € 5,2 miljoen en doet zich voornamelijk voor in de kantorenportefeuille van de bevak. De toename van de reële waarde van de kantoren is vooral het gevolg van nieuwe verhuringen. In het eerste semester van 2008 zijn er bij Intervest Offi ces voor 14.090 m² nieuwe huurovereenkomsten ingegaan (in 13 transacties) en zijn er met bestaande klanten 19 uitbreidingen of herverhuringen
gerealiseerd voor een oppervlakte van 18.600 m². Een belangrijke transactie hierbij is de verhuring van het leegstaande kantoorgebouw Hermes Hills (3.673 m²), gelegen in Diegem – Berkenlaan 6, verhuurd aan het dienstverlenend
bedrijf Deloitte vanaf 1 mei 2008. Deze verhuring levert een jaarlijks huurinkomen op van € 0,4 miljoen en brengt de totale bezettingsgraad van de bevak op 93 % (92 % op 31 december 2007).
Op de markt van het semi-industrieel vastgoed doet zich na de yield shift in 2007 momenteel een stabilisatie voor van de waarden van het vastgoed. Door het beperkte aanbod en de nog steeds hoge vraag naar kwalitatief logistiek
vastgoed bevinden de yields voor semi-industrieel vastgoed zich momenteel nog steeds op een laag niveau.
In de tweede helft van 2008 zal Intervest Offi ces er verder naar streven om te investeren in kwalitatief hoogstaande gebouwen met een gedegen rendement. De mogelijkheden om te groeien zullen in belangrijke mate bepaald worden
door de algemene economische omgeving en de opportuniteiten op de vastgoedmarkt.
1 Intervest Offices is een openbare vastgoedbevak genoteerd op NYSE Euronext Brussels.
2 Intervest Offices zal, naar analogie met voorgaande jaren, een halfjaarbrochure publiceren conform het KB op de vastgoedbevaks van 10 april 1995.
De halfjaarbrochure 2008 zal begin september beschikbaar zijn.
3 Conform artikel 13 § 5 van het KB van 14 november 2007 betreffende de verplichtingen van emittenten van fi nanciële instrumenten die zijn toegelaten
tot de verhandeling op een gereglementeerde markt.
4 De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de huurinkomsten en diezelfde huurinkomsten verhoogd met de geschatte huurwaarde
van de niet-bezette verhuurlocaties.

Intervest Offices schat de voornaamste risico’s en onzekerheden voor de resterende maanden van het boekjaar 2008
als volgt in:
• evolutie van de interestvoeten: als gevolg van het fi nancieren met vreemd vermogen wordt het rendement van de bevak afhankelijk van de ontwikkelingen van de rente. Om dit risico te beperken wordt bij de samenstelling van
de leningenportefeuille gestreefd naar een adequate verhouding vreemd vermogen met variabele rente en vreemd
vermogen met vaste rente. Op 30 juni 2008 bestaat 68 % van de leningenportefeuille uit leningen met een vaste
rentevoet of gefi xeerd door middel van eind 2006 afgesloten renteswaps (met een looptijd van 5 jaar). Verder
wordt gestreefd naar een evenwichtige spreiding van vervaldata en een looptijd van minimaal 3 jaar. Op 30 juni
2008 zijn 79 % van de opgenomen kredietlijnen langetermijnfi nancieringen, met een gemiddelde looptijd van 3,1
jaar. Door deze fi nanciële structuur is Intervest Offi ces adequaat beschermd tegen onverwachte evoluties van de
intrestvoeten. Tenslotte beschikt de bevak op 30 juni 2008 nog over € 23 miljoen niet opgenomen kredietlijnen
bij haar fi nanciers ter fi nanciering van toekomstige investeringen.
• waarde-evolutie van de vastgoedportefeuille: er is een zekere mate van onzekerheid vastgesteld over de verdere
waarde-evolutie van de gebouwen op de Belgische vastgoedmarkt, gebaseerd op een rondetafelgesprek met de
vastgoeddeskundigen van Intervest Offi ces in juni 2008. Bijgevolg zal het engagement om op dit ogenblik en de
komende maanden investeringen aan te gaan, zeer zorgvuldig in overweging worden genomen met het oog op een
gepaste risk/return verhouding. Gepaste garanties zullen worden ingebouwd om de inkomstenstroom en waarde
van de gebouwen zo goed mogelijk te beschermen.
• verhuurrisico’s: gezien de aard van gebouwen die voornamelijk verhuurd zijn aan nationale en internationale bedrijven is de vastgoedportefeuille conjunctuurgevoelig. Op korte termijn worden evenwel geen directe risico’s
onderkend die de resultaten van het boekjaar 2008 fundamenteel kunnen beïnvloeden. Verder bestaan er op het vlak van het debiteurenrisico binnen de bevak duidelijke en effi ciënte interne controle procedures om dit risico
te beperken.
Ondanks deze marktomstandigheden verwacht vastgoedbevak Intervest Offi ces op basis van de halfjaarresultaten per 30 juni 2008 dat het dividend per aandeel voor het boekjaar 2008 hoger zal liggen dan vorig jaar. Immers, door de
verkoop van een aantal panden met een lage bezettingsgraad eind 2006 en de herinvestering van de vrijgekomen financiële middelen in de loop van 2007 in de kantoorgebouwen Exiten en Mechelen Campus Tower en in het logistieke
complex Herentals Logistics, zal het operationeel uitkeerbaar resultaat toenemen. Intervest Offi ces verwacht dan ook haar aandeelhouders voor het boekjaar 2008 een brutodividend te kunnen aanbieden tussen € 1,95 en € 2,00
per aandeel (€ 1,94 over boekjaar 2007).

Verkorte financiële overzichten
Analyse van de resultaten
In het eerste halfjaar van 2008 bedragen de huurinkomsten van Intervest Offi ces € 21,0 miljoen. Dit is een toename met € 0,5 miljoen ten opzichte van het eerste semester van 2007 (€ 20,5 miljoen). Het wegvallen van huurinkomsten door
de verkoop van vijf kantoorgebouwen (voor een bedrag van € 92 miljoen) wordt volledig gecompenseerd door de huurinkomsten uit de in 2007 uitgevoerde herinvesteringen (voor een bedrag van € 43 miljoen) in Exiten, Mechelen Campus
Tower en de Siemens-site in Herentals. Hiermee heeft de bevak haar doelstelling om de kwaliteit van de portefeuille te verbeteren door te herinvesteren in kwalitatief hoogstaande gebouwen met een gedegen rendement gerealiseerd.

5 De commissaris heeft bevestigd dat zijn controlewerkzaamheden, die ten gronde zijn afgewerkt, geen betekenisvolle correcties aan het licht hebben
gebracht die in de boekhoudkundige informatie, opgenomen in dit persbericht, doorgevoerd zouden moeten worden.

De vastgoedkosten van de bevak dalen per 30 juni 2008 aanzienlijk tot € 1,5 miljoen (€ 2,1 miljoen). Deze afname met € 0,6 miljoen is voornamelijk te wijten aan de daling van de leegstandskosten door de verkoop van de vijf kantoorgebouwen met hoge leegstand en aan lagere onderhoudskosten.
Door de daling van de vastgoedkosten en de toename van de huurinkomsten stijgt het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille voor het eerste halfjaar van 2008 met € 1 miljoen tot € 18,9 miljoen (€ 17,9 miljoen).
Het fi nanciële resultaat bedraagt -€ 5,0 miljoen (- € 4,6 miljoen). De stijging van de fi nanciële kosten met € 0,4 miljoen is het gecombineerd effect van, enerzijds, een lager bedrag aan opgenomen kredieten bij fi nanciële instellingen ten gevolge van de verkooptransactie van € 92 miljoen waarvan momenteel € 43 miljoen geherinvesteerd is, en anderzijds
lagere fi nanciële opbrengsten door het wegvallen van de nalatigheidsinteresten ten belope van € 0,8 miljoen die in
2007 éénmalig werden ontvangen uit de verkooptransactie van vijf kantoorgebouwen.
De gemiddelde rentevoet van de bevak beloopt voor het eerste semester van 2008 circa 4,6 % (4,3 %). De schuldgraad van de vastgoedbevak bedraagt 41 % op 30 juni 2008 (39 % op 31 december 2007).
De nettowinst van vastgoedbevak Intervest Offi ces van het eerste halfjaar van 2008 bedraagt € 19,0 miljoen (€ 24,6 miljoen) en kan opgedeeld worden in:
• de operationele uitkeerbare winst van € 13,8 miljoen (€ 13,3 miljoen). Deze toename van 4,4 % vloeit voort uit de herinvestering van de vrijgekomen fi nanciële middelen in gebouwen met een hoge bezettingsgraad en een
gedegen rendement; en
• het resultaat op de portefeuille van € 5,2 miljoen (€ 11,3 miljoen) als gevolg van de waardestijging van de kantorenportefeuille van de bevak.
De als dividend uitkeerbare winst van Intervest Offi ces neemt in het eerste halfjaar van 2008 toe tot € 13,8 miljoen (€ 13,3 miljoen). Deze toename leidt tot een uitkeerbare winst per aandeel van € 0,99 voor het eerste semester van
2008 ten opzichte van € 0,97 over dezelfde periode van vorig jaar.
Op 30 juni 2008, na uitkering van het dividend over 2007, bedraagt de nettoactiefwaarde (reële waarde) van het aandeel € 24,65 (€ 25,07 op 31 december 2007). Mede als gevolge van het huidige negatieve beursklimaat is de
beurskoers van Intervest Offi ces op 30 juni 2008 gedaald tot € 23,73. Hierdoor noteert het aandeel op 30 juni 2008 met een discount van 4 % ten opzichte van de nettoactiefwaarde (reële waarde).



Beperkte weergave !
Leden hebben toegang tot meer informatie! Omdat u nog geen lid bent of niet staat ingelogd, ziet u nu een beperktere pagina. Wordt daarom GRATIS Lid of login met uw wachtwoord


Copyrights © 2000 by XEA.nl all rights reserved
Niets mag zonder toestemming van de redactie worden gekopieerd, linken naar deze pagina is wel toegestaan.


Copyrights © DEBELEGGERSADVISEUR.NL