Verbeterde bezettingsgraad en stabiele cashflow van winkelsector
Hoogtepunten 2003
• Nettowinst stijgt met 7,7% naar € 309 miljoen (2002: € 287 miljoen);
• Winst per aandeel bedraagt € 3,45 (2002: € 3,571 / € 3,442);
• Onroerendgoedportefeuille stijgt met 10,1% naar € 7.078 miljoen (2002: € 6.431
miljoen);
• Aandeel winkelsector stijgt naar 84% (31/12/2002: 80%)
• Netto huurinkomsten stijgen met 3,9% naar € 423 miljoen (2002: € 407 miljoen);
• Bezettingsgraad verder gestegen naar 97,3 % (31/12/2002: 96,2%);
• Voorgesteld dividend per aandeel stijgt naar € 2,85 (2002: € 2,80)
• Totaal bedrijfsresultaat van €253 miljoen (2002: € 378 miljoen), of € 2,82 per aandeel (2002: € 4,21), met name gedaald door negatieve herwaarderingsresultaten in voornamelijk kantoren
• Netto winstverwachting voor 2004: ongeveer 5% stijging
CEO Maarten Hulshoff: “Rodamco Europe is er wederom in geslaagd om – in lijn met de verwachtingen - een stabiele groei in nettowinst en netto huurinkomsten te realiseren, ondanks het algemene instabiele economische klimaat in 2003. Het jaar 2003 is een opmerkelijk jaar voor Rodamco Europe gebleken, waarin de onderneming zowel werd opgenomen in Euronext top 100, in de Amsterdamse MidKap (AMX) en in de MSCI World Index. Tevens was er een succesvolle emissie van de eerste € 500 miljoen Eurobond.
Met de focus op kwaliteit, op geografische spreiding en op de winkelsector werkt
Rodamco Europe verder aan het versterken van haar leidende positie als belegger en manager van dominante winkellocaties in door ons gekozen thuismarkten. In 2003 heeft de onderneming deze strategie gecontinueerd door €604 miljoen te investeren in dominante winkellocaties en €240 miljoen te desinvesteren, waarvan €126 miljoen in de kantorensector. Hierdoor steeg het aandeel winkels in de totale portefeuille tot 84%. Op 1 Gebaseerd op een gemiddelde van uitstaande aandelen van 80,5 miljoen 2 Gebaseerd op 89,6 miljoen uitstaande aandelen en gecorrigeerd met de rentelasten (5%) betaald op de geconverteerde lening van €555 miljoen.Op basis hiervan sluit de recente aankoop van het Donauzentrum met haar sterke huurdersmix en gesitueerd in een welvarend verzorgingsgebied in Wenen strategisch goed aan op Rodamco Europe’s bestaande winkelportefeuille.
Rodamco Europe richt zich op het genereren van een stabiele cashflow, op basis van de kwaliteit van de onderliggende objecten. De in 2003 behaalde resultaten tonen aan dat Rodamco Europe in dit opzicht succesvol is geweest, hoewel dit niet betekent dat Rodamco Europe immuun is voor de Europese economische teruggang, die ondermeer resulteert in een neerwaartse druk op de waarde van onze beleggingen.“

VOORUITZICHTEN
In het huidige financiële jaar blijft Rodamco Europe vasthouden aan de doelstelling om stabiele resultaten te behalen door te investeren in hoogwaardige winkels, voornamelijk in dominante winkelcentra. Retailers staan echter onder druk door de afname van het consumentenvertrouwen en dientengevolge duurt het langer om units te verhuren, vereist het meer pro actief handelen om huren te innen en zijn sommige huurders op zoek naar grotere incentives bij het afsluiten van nieuwe of bij het vernieuwen van bestaande huurcontracten. Het managen van dit soort economische en marktsituaties en de hieraan verbonden risico’s , zullen nu en in de toekomst prioriteit van Rodamco Europe hebben. Als gevolg hiervan heeft de onderneming geïnvesteerd in de uitbreiding van de activiteiten op het gebied van risicomanagement. Daarbij zal Rodamco Europe de stringente selectiecriteria voor nieuwe acquisities handhaven. De onderneming zal het kopen van kwaliteits winkelcentra en het desinvesteren van sommige kantoorbeleggingen continueren.

Voor 2004 blijft Rodamco Europe voorzichtig optimistisch en zullen wij streven naar een stijging van de nettowinst van ongeveer 5%, op basis van de boekhoudkundige grondslagen van 2003. De stijgende netto huuropbrengsten door onze aankoop van het Donauzentrum zullen gedeeltelijk teniet worden gedaan door de oplevering van twee Nederlandse pipeline projecten in de kantoren sector die op dit moment nog niet verhuurd zijn. Rodamco Europe is voorzichtig in haar voorspellingen met betrekking tot de herwaarderingsresultaten vanwege de eerder aangegeven onzekerheden. Het vooruitzicht van de stijging van de nettowinst van ongeveer 5% is gebaseerd op de huidige onroerendgoedportefeuille en houdt geen rekening met de potentiële effecten van acquisities en desinvesteringen, de potentiële effecten van significante veranderingen in wisselkoersen en rentepercentages en de economische situatie.

Redactie, op basis van de huidige koers van EUR 52 is het aandeel goed betaald. Het slotdividend van EUR 1,75, totaal div. 2003 EUR 2,85 kunnen wij voor dit jaar al verhogen met ca. 5%. Dan komen wij op EUR 3 uit en dan nog een juiste prijs. Kijk naar branchegenoot AM, geeft EUR 0,43 en die heeft nu al op basis van de huidige koers van 7,40-7,50 EUR 3 dividend in vergelijking en daarvan vinden wij (red.) de koers te laag. De kans op een bod op AM is groter dan bij Rodamca Europe, al is de kans "nooit" uit te sluiten.