• Direct beleggingsresultaat van € 13,4 miljoen; € 0.20 per aandeel in het 1e kwartaal van 2013
• Totale beleggingsresultaat € 21,2 miljoen negatief, bestaande uit een positief direct beleggingsresultaat van € 13,4 miljoen en een negatief indirect beleggingsresultaat van € 34,6 miljoen.


Johan Buijs, CEO van NSI:
“Het eerste kwartaal van 2013 laat voor het tweede opeenvolgende kwartaal een verbetering van de bezettingsgraad in de Nederlandse kantorenportefeuille zien, een trend die naar verwachting over 2013 verder door zal zetten. Onze proactieve en integrale aanpak liggen hieraan ten grondslag. Door op het juiste moment met onze huurders in gesprek te gaan en de samenwerking tussen de commerciële en technische teams, slagen wij erin zowel nieuwe als bestaande huurders een passende aanbieding te doen. Met deze aanpak heeft NSI in het eerste kwartaal van 2013 wederom beduidend beter dan het landelijke gemiddelde gepresteerd wat betreft nieuwe verhuringen en was NSI in 2012 de vierde speler op de Nederlandse kantorenverhuurmarkt gemeten naar het volume verhuurtransacties in m2. De winkelportefeuille liet een stabiele ontwikkeling zien, rekening houdend met de verkoop van twee nagenoeg volledig verhuurde winkelcentra, ondanks het uitdagende klimaat voor de detailhandel.

Zoals eerder aangekondigd is NSI sterk gecommitteerd aan het verlagen van de schuldgraad naar beneden de 55%. De goedkeuring van de algemene vergadering van aandeelhouders van het dividendbeleid voor een duurzaam dividend is een belangrijke stap hierin.”

Resultaten
• Direct beleggingsresultaat van € 13,4 miljoen; € 0.20 per aandeel in het 1e kwartaal van 2013
• Totale beleggingsresultaat € 21,2 miljoen negatief, bestaande uit een positief direct beleggingsresultaat van € 13,4 miljoen
en een negatief indirect beleggingsresultaat van € 34,6 miljoen.
• Herwaarderingen van de vastgoedportefeuille bedroegen € 42,4 miljoen negatief
• Bezettingsgraad van de totale portefeuille verbeterde van 81,1% per jaareinde 2012 naar 81.3% per 31 maart 2013
• Bezettingsgraad Nederlandse kantorenportefeuille verbeterde voor het tweede opeenvolgende kwartaal van 71,3% per
jaareinde naar 72,1% per 31 maart 2013
• NSI realiseert 3% van nieuwe verhuringen in de totale Nederlandse kantorenmarkt, terwijl de portefeuille een
marktaandeel van 1,3% vertegenwoordigt.
• Zwitsers winkelcentrum HertiZentrum op boekwaarde en semi-industrieel pand Kortenberg (België) 15% boven
boekwaarde (per jaareinde 2012) verkocht; levering beide panden eind mei
• De beleningsgraad daalde licht van 58,2% per jaareinde 2012 naar 58,0% op 31 maart 2013
• De algemene vergadering van aandeelhouders heeft het nieuwe dividendbeleid goedgekeurd
• Het interim dividend voor het 1e kwartaal bedraagt € 0,10 per aandeel in contanten, in lijn met het nieuwe dividendbeleid
• NSI is sterk gecommitteerd aan het verlagen van de beleningsgraad naar beneden de 55%

Operationele highlights
Winkels NL (27% van portefeuille)
• Bezettingsgraad op een solide niveau van 92,0%, een lichte daling ten opzichte van 92,5% per jaareinde, mede als gevolg van
de verkoop van twee (nagenoeg) volledig verhuurde winkelcentra.
• De retentiegraad bleef stabiel op 76%.
Kantoren NL (38% van portefeuille)
• Verdere verbetering van de bezettingsgraad van 71,3% per jaareinde 2012 naar 72,1%, en zal naar verwachting verder
verbeteren over het jaar.
• NSI nam in 2012 de 4e plaats in op de Nederlandse kantorenmarkt gemeten naar volume van verhuurtransacties.
• NSI realiseerde een opname van 7.570 m2, hetgeen 3% van de opname in de Nederlandse kantorenmarkt.
vertegenwoordigt, terwijl de portefeuille van NSI 1,3% van de totale Nederlandse kantorenmarkt uitmaakt.
• Transformatie van de nieuwe HNK kantoren in Hoofddorp en Utrecht gestart, oplevering naar verwachting in het najaar.
• De retentiegraad steeg significant naar 78%, wat het vermogen van NSI weergeeft om aan de wensen van huurders te
blijven voldoen, en de toegenomen grip op de voormalige VNOI portefeuille.
België (29% van de portefeuille)
• Verkoop semi-industrieel pand in Kortenberg 15% boven boekwaarde
• Bezettingsgraad daalt licht naar 85% door van een semi-industrieel pand
• Toename aantal verhuurtransacties ten opzichte van het eerste kwartaal van 2012
Overig (6% van de portefeuille)
• Zwitsers winkelcentrum HertiZentrum verkocht (levering eind mei)
• De verkoop van het laatste Zwitserse object (2.267 m2 kantoorpand in Fribourg) loopt.

Kerncijfers
Q1 2013 Q4 2012 Q1 2012 2012
Resultaten (x € 1.000)
Brutohuuropbrengsten 37.075 40.317*) 41.499 160.545
Nettohuuropbrengsten 31.692 34.292 35.079 137.334
Direct beleggingsresultaat 13.415 14.958 16.181 63.405
Indirect beleggingsresultaat - 34.573 - 42.226 - 33.302 - 166.522
Resultaat na belastingen - 21.158 - 27.268 - 17.121 - 103.117
Bezettingsgraad (in %) 81,3 81,1 82,2 81,1
Loan-to-value (schulden aan kredietinstellingen/
vastgoedbeleggingen in %)
58,0 58,2 57,3 58,2
Geplaatst kapitaal (in stuks)
Gewone aandelen met een nominale waarde
van € 0,46 ultimo kwartaal
68.201.841 68.201.841 60.225.539 68.201.841
Gemiddeld aantal uitstaande gewone
aandelen in de verslagperiode
68.201.841 67.095.658 60.231.244 64.288.818
Gegevens per gemiddeld uitstaand gewoon
aandeel (x € 1)
Direct beleggingsresultaat 0,20 0,22 0,27 0,99
Indirect beleggingsresultaat - 0,51 - 0,63 - 0,55 - 2,59
Totaal beleggingsresultaat - 0,31 - 0,41 - 0,28 - 1,60
Gegevens per gemiddeld uitstaand aandeel
(x € 1)
(Interim-) dividend 0,10 0,11 0,26 0,86
Intrinsieke waarde 9,47 9,78 12,68 9,78
Intrinsieke waarde conform EPRA 10,52 10,95 13,83 10,95
*) Inclusief eenmalige huuropbrengsten van € 2,0 miljoen

Outlook 2013
De economische omstandigheden blijven uitdagend in 2013. De macro-economische indicatoren wijzen naar een
aanhoudende negatieve groei in Nederland in 2013 en pas herstel in 2014. De onderscheidende en proactieve strategie van
NSI blijft daarom cruciaal om de bezettingsgraad in deze uitdagende markt verder te verbeteren.
In de rest van het jaar zal NSI zich specifiek richten op:
Organisatie
• NSI zal haar directie uitbreiden met een Chief Operating Officer (COO) om het actieve en innovatieve management van
haar portefeuille verder te versterken, in lijn met de strategische focus op ‘operational excellence’ en het creëren van het
‘best in class’ verhuurplatform. NSI heeft de voorgenomen benoeming van Mark Siezen als COO per 1 juli 2013
aangekondigd, onder voorbehoud van goedkeuring door een nog op te roepen bijzondere aandeelhoudersvergadering.
Kantoren:
• Verdere verbetering van de bezettingsgraad in 2013. Door het proactief managen van de expiratiekalender in voorgaande
jaren kan in 2013 slechts 11% (in waarde) van de contracten expireren, wat de verbetering van de bezettingsgraad zal
ondersteunen.
• Verdere uitrol van HNK; NSI is gestart met de conversie van 2 objecten naar HNK in Utrecht en Hoofddorp, die naar
verwachting in het najaar worden opgeleverd. De geplande investering bedraagt circa € 2,3 miljoen.
• Door verschillende concepten en proposities streeft NSI er naar om de effectieve huur op stabiel niveau te houden (€ 120
per m2 in 2012) of te verhogen door aanvullende diensten en flexibiliteit aan te bieden, zoals in het HNK concept.
Winkels:
• NSI zal actief blijven sturen op de juiste mix van branches, inclusief een verdere toename van het aandeel van
supermarkten.
Strategische focus
• NSI zal haar verkoopstrategie van niet strategische panden en panden waarvan het waardepotentieel onder NSI’s
management is geoptimaliseerd voortzetten. De verkoop van het laatste resterende Zwitserse object loopt.
Verkoopopbrengsten zullen worden aangewend om de balans te versterken.

Financiering
• NSI werkt continu actief aan de herfinancieringsbehoefte; circa € 186,3 miljoen aan financiering zal in 2013 expireren. De
grootste syndicaatslening van NSI (€ 243 miljoen uitstaande schuld), die in 2013 en 2014 zal expireren en het grootste
gedeelte van de in 2013 expirerende schuld vertegenwoordigt, is in een vergevorderde fase van onderhandeling. In het
algemeen geldt dat marges en financieringskosten toenemen, wat zich vertaalt in hogere financieringslasten in 2013 ten
opzichte van 2012.
• NSI is sterk gecommitteerd aan het verlagen van de beleningsgraad naar beneden de 55%.
NSI verwacht dat de bezettingsgraad gedurende het jaar verder zal verbeteren, maar dit zal niet direct leiden tot hogere
financiële resultaten. Verder zal NSI te maken hebben met hogere financieringslasten en de uitstroom van huurinkomsten
van verkochte panden.
Zoals eerder aangekondigd verwacht NSI dat het directe resultaat in 2013 zal uitkomen in de bandbreedte van €50 miljoen tot
€ 56 miljoen.

lees meer op
http://www.nsi.nl/upload/1678.pdf