- Direct beleggingsresultaat stijgt met 7,5%
- Jaarlijkse huurgroei op vergelijkbaar gemaakte basis handhaaft zich op 3,9%
- Winkelomzetten verbeteren

Direct beleggingsresultaat
Het directe beleggingsresultaat over het kwartaal eindigend op 30 september 2012 steeg met 7,5% naar € 20,6 miljoen, tegen € 19,2 miljoen over dezelfde periode in 2011. Het directe beleggingsresultaat omvat de nettovastgoedopbrengsten minus nettofinancieringslasten, bedrijfskosten en vennootschapsbelasting. Naar de mening van de directie geeft het directe beleggingsresultaat een beter beeld van de ontwikkeling van de onderliggende inkomsten dan het IFRS-resultaat na belastingen, die ook ongerealiseerde waardestijgingen en
–dalingen dient te bevatten. Het directe beleggingsresultaat per certificaat bedroeg per 30 september 2012 € 0,50, een stijging van 6,4% ten opzichte van 30 september 2011 (€ 0,47).

Huurgroei
De huurgroei op vergelijkbaar gemaakte basis (dezelfde winkeloppervlakte) in de panden van de Vennootschap bedroeg 3,9% over de twaalfmaandsperiode tot 30 september 2012.

Winkelomzet
De onderstaande tabel geeft een overzicht van de winkelomzetten op vergelijkbaar gemaakte basis in de winkelcentra van Eurocommercial voor drie maanden tot en met 30 september 2012 en voor de twaalf maanden tot diezelfde datum, vergeleken met diezelfde perioden van het voorgaande boekjaar.
De omzetten zijn gedurende het gehele kalenderjaar gestaag verbeterd, en in het bijzonder in het afgelopen kwartaal, dat in al onze markten een verbetering te zien gaf ten opzichte van 2011. Ook de invoering van koopzondagen in Italië heeft positief bijgedragen.

Verhouding huisvestingskosten/omzet
De verhouding huisvestingskosten/omzet (huur plus marketingbijdragen, servicekosten en onroerendezaakbelasting gedeeld door omzet inclusief btw) voor de winkelgalerijen van Eurocommercial exclusief hypermarkten was per het einde van de verslagperiode voor de Vennootschap als geheel 8,0%.

Leegstand en huurachterstanden
De huurachterstanden van meer dan 90 dagen zijn dit kwartaal licht toegenomen en bedroegen op de datum van dit persbericht ongeveer 1,5% van de huuropbrengsten. Hoewel enkele huurders later betalen, bedraagt het aantal faillissementen maar 6 winkels op een totaal van 1.460. De leegstand bedraagt dan ook nog altijd minder dan 1% van de huuropbrengsten.

Aangepaste en IFRS intrinsieke waarden
In overeenstemming met het beleid van de Vennootschap om per 30 juni en 31 december van ieder jaar onafhankelijke taxaties uit te laten voeren, is het vastgoed per het einde van het onderhavige kwartaal niet opnieuw getaxeerd. De aangepaste intrinsieke waarde per certificaat is derhalve in zeer geringe mate veranderd sinds juni 2012 en weerspiegelt slechts de lopende inkomsten en valutakoerswijzigingen. Alle vastgoedobjecten zullen extern worden getaxeerd op 31 december 2012.
De aangepaste intrinsieke waarde per 30 september 2012 bedroeg € 37,60 per certificaat, tegen € 36,76 per 30 september 2011 en € 36,92 per 30 juni 2012. In de aangepaste intrinsieke waarde wordt geen rekening gehouden met belastinglatenties en met de reële waarde van financiële afgeleide instrumenten (rentedekkingsinstrumenten), die worden gebruikt om rentelasten te stabiliseren.
De IFRS intrinsieke waarde per 30 september 2012, met inbegrip van belastinglatenties wanneer alle panden op hetzelfde moment zouden worden verkocht en van de reële waarde van rentedekkingsinstrumenten, bedroeg € 32,28 per certificaat, tegen € 32,49 per 30 september 2011 en € 31,75 per 30 juni 2012.

Financiering
De verhouding nettoschuld/aangepaste intrinsieke waarde was op 30 september 2012 79% bij een verhouding nettoleningen/vastgoedwaarden van 43%. In september heeft de Vennootschap een nieuwe vijfjaarsleningafgesloten voor de financiering van een van haar Italiaanse winkelcentra. Het bedrag van € 50 miljoen tegen een marge van 125 basispunten werd in oktober getrokken. 77% van de rentekosten is met swaps gefixeerd voor gemiddeld acht jaar. De gemiddelde totale rente voor de Vennootschap bedroeg op 30 september 2012 4,1%, inclusief opslagen van gemiddeld 92 basispunten.
Het aantal uitstaande certificaten per 30 september 2012 bedroeg 40.953.515, tegen 40.813.650 op 30 september 2011; de toename is het gevolg van de opname van stockdividend in november 2011.

Vastgoedcommentaar
In Frankijk vordert de ontwikkeling van een retailpark van 17.800 m2
tegenover Eurocommercials winkelcentrum Chasse Sud in Chasse-sur-Rhône. De aankoop is opgezet als een 'VEFA' (aankoop van een nog te realiseren object), waarbij het netto-aanvangsrendement is vastgesteld op 7%, hetgeen naar verwachting overeenkomt met totale kosten van ongeveer € 24 miljoen. Het park is al voor 70% voorverhuurd aan onder meer Decathlon, Boulanger, Bricomarché, Gemo en C&A, en zal naar verwachting eind 2013 worden geopend. Ook is een begin gemaakt met de werkzaamheden aan de uitbreiding van 1.000 m van Saint Doulchard in Bourges, dat volledig is voorverhuurd en waarvan de opening is gepland voor de zomer van 2013.
Begin oktober is de aankoop van Les Grands Hommes in Bordeaux afgerond. Verder heeft Fnac de huurovereenkomst voor zijn winkel van 7.143 m in Passage du Havre in Parijs verlengd; daarbij gaat de huur in een periode van drie jaar vanaf januari 2013 met 15% omhoog, cumulatieve indexering meegerekend.
Er worden goede vorderingen gemaakt met de plannen voor de renovatie van drie winkelcentra in Italië – I Gigli in Florence, I Portali in Modena en Centroluna in Sarzana. Alle projecten zullen naar verwachting begin 2013 van start gaan. n augustus 2012 is de aankoop van het winkelcentrum Eurostop in Halmstad afgerond. De aankoopkosten bedroegen SEK 560 miljoen, wat overeenkomt met een netto-aanvangsrendement van rond 6%.

Eurocommercial is druk bezig met haar plannen voor het verkrijgen van een bouwvergunning voor een
uitbreiding van het object met 20.000 m2
De verkoop van Burlöv Center in Malmö zal op 15 november 2012 worden afgerond.

Marktcommentaar
Er hebben in de afgelopen drie maanden in de markten van Eurocommercial maar heel weinig transacties van betekenis plaatsgevonden, afgezien van onze eigen verkoop van Burlöv Center in Malmö en onze aankoop van Eurostop in Halmstad in Zweden en van Les Grands Hommes in Bordeaux.
De belangstelling van grote verzekeringsmaatschappijen en staatsinvesteringsfondsen voor de aankoop van grotere objecten van topkwaliteit neemt duidelijk toe, maar in Frankrijk zijn goede investeringsmogelijkheden schaars ondanks een toename van de activiteit op het gebied van projectontwikkeling, en in Italië worden kopers tot nu toe afgeschrikt door politieke kwesties, terwijl de huurgroeicijfers goed zijn en de financiële situatie van particulieren gezond is. Internationale kopers komen wel mondjesmaat terug op de Italiaanse markt, en dan alleen voor objecten van topkwaliteit.

Aangenomen besluiten jaarvergadering
Alle voorstellen, waaronder het dividendvoorstel van € 1,92 per certificaat in contanten dan wel in certificaten in de verhouding van één nieuw certificaat per 16 bestaande certificaten, zijn aangenomen in de algemene vergadering van aandeelhouders die werd gehouden op 6 november 2012.

Het lukte ons iet de grafieken over te nemen.
ga naar
http://www.eurocommercialproperties.com