Leeswerk voor de zondag,
AM op koers met groei nettoresultaat van 43%
Focus op synergie en ontwikkeling winkelcentra in Zuid- en Centraal-Europa
AM NV (voorheen Amstelland MDC), ontwikkelaar van stedelijke centra, winkelcentra, kantoren en woonwijken, heeft in 2003 een groei van het nettoresultaat gerealiseerd van 43%. Het nettoresultaat nam toe van € 52,2 miljoen (2002) naar
€ 74,9 miljoen. De bedrijfsopbrengsten groeiden met 34% van € 846,8 miljoen (2002) naar € 1.133,4 miljoen. De winst per aandeel steeg met 13% naar € 0,86 (2002: € 0,76). Het dividendvoorstel aan aandeelhouders bedraagt € 0,43 per aandeel, een stijging met 30% ten opzichte van 2002 (€ 0,33). AM verwacht in 2004 een autonome groei van de winst per aandeel te realiseren in de bandbreedte van 5 tot 10%.
_____Kernpunten jaarcijfers AM NV2003_____________________________

Winst per aandeel......................+13%................€ 0,86
Dividend.....................................+30%................€ 0,43
Bedrijfsopbrengsten..................+34%................€ 1.133 mln.
Operationeel resultaat...............+26%................€ 122 mln.
Nettoresultaat............................+43%................€ 75 mln.
Solvabiliteit...........................................................41,8%

Portefeuille:
ca. 40.000 woningen (Nederland)
ca. 2,4 mln m² commercieel vastgoed (Europa)

Verwachting 2004:
groei winst per aandeel 5 tot 10% (autonoom)
______________________________________________________________


Met deze resultaten heeft AM haar prognose voor 2003, het eerste volledige jaar waarin Amstelland en MDC één onderneming vormden, waargemaakt. De eerder afgegeven winstverwachting voorzag in een stijging van de winst per aandeel (wpa) na afschrijving goodwill met 10 tot 15%. Bij de gerealiseerde wpa-groei na afschrijving goodwill van 13% steeg de wpa voor afschrijving goodwill met 18% naar € 0,99 (2002: 0,84). Daarnaast bevestigde AM de doelstelling van het realiseren van een operationele marge (operationeel resultaat in % van de bedrijfsopbrengsten) van minimaal 10%. Deze kwam uit op 10,7% (2002: 11,4%).

Forse groei in ontwikkeling winkelcentra
Alle activiteiten - winkel-, kantoren-, woning- en grondontwikkeling - droegen positief bij aan bedrijfsopbrengsten en resultaten. De grootste groei ten opzichte van 2002, waarin de activiteiten van MDC voor een half jaar waren geconsolideerd, kwam voort uit de ontwikkeling van winkelcentra op Europese schaal. Deze activiteit genereerde 43% van de totale bedrijfs-opbrengsten (2002: 22%). De bijdrage van kantorenontwikkeling kromp naar 11% (2002: 24%). Woningontwikkeling was goed voor 43% van de bedrijfsopbrengsten (2002: 54%). Hieraan droeg het dochterbedrijf Projectontwikkeling Zeeland, dat begin 2003 werd overgenomen, conform verwachting bij. Grondontwikkeling, een activiteit die tot voor kort facilitair was maar die geleidelijk een zelfstandiger positie binnen de onderneming krijgt, leverde 3% van de bedrijfsopbrengsten (2002: nihil).

De aantrekkelijkheid van retail werd eens te meer onderstreept door de operationele marge. Voor deze activiteit bedroeg deze in 2003 14,3% (2002: 22,1%). AM ontwikkelt in onder meer Zuid-Europa grootschalige winkelcentra met vrijetijdsvoorzieningen. Door verouderde detailhandelsstructuren bestaat hiernaar een omvangrijke inhaalvraag. Deze projecten kennen doorgaans hogere marges dan in 'volwassen' markten in West-Europa gebruikelijk is.
Voor kantoren- en woningontwikkeling, activiteiten die AM vrijwel geheel in Nederland verricht, kwamen de operationele marges uit op respectievelijk 8,6% (2002: 4,7%) en 6,8% (2002: 8,2%).

TOENAME BALANSVOLUME
Het balansvolume nam in 2003 toe met € 242 miljoen naar € 1.357 miljoen. De groei van de activiteiten, de overname van Projectontwikkeling Zeeland en de verwerving van autonome grondposities veroorzaakten deze toename. Het eigen vermogen groeide in lijn met het totale vermogen naar € 563 miljoen (2002: € 498 miljoen). De solvabiliteit handhaafde zich met 41,8% (2002: 45,8%) op een hoog niveau.
De toename van de grondposities en de overname van Projectontwikkeling Zeeland hebben mede geleid tot een forse stijging van de kortlopende rentedragende schulden naar € 303 miljoen. De opbouw van het geïnvesteerd vermogen bleef echter goede verhoudingen kennen.

DIVIDENDVOORSTEL
Aandeelhouders krijgen een keuzedividend voorgesteld van € 0,43 per aandeel (+30%). Hiermee wordt 50% van het nettoresultaat uitgekeerd als dividend (op basis van het gemiddeld aantal uitstaande aandelen in 2003). Het dividendrendement over 2003 bedraagt 7,0% (2002: 7,6%).
Het aantal uitstaande gewone aandelen is toegenomen tot 88,594 miljoen aan het einde van 2003 (ultimo 2002: 85,088 miljoen).

ONTWIKKELINGEN PER SECTOR
AM is op Europese schaal actief in de gebiedsgerichte ontwikkeling van stedelijke centra, winkelcentra, woonwijken en kantoren(parken). De onderneming heeft een leidende marktpositie in Nederland en een vooraanstaande positie in vastgoed-ontwikkeling in Europa. Door de spreiding van haar activiteiten naar sectoren en Europese landen verbetert zij haar risicoprofiel en verlaagt zij haar conjunctuur-gevoeligheid. De belangrijkste ontwikkelingen per sector in 2003 waren als volgt:

WINKELONTWIKKELING
De winkelmarkt toonde in 2003 een gedifferentieerd beeld over de diverse Europese landen. 'Volwassen' markten in West-Europa, waaronder Nederland, bleven kansrijk, maar werden tevens gekenmerkt door een neerwaartse druk op de marges. In met name Zuid- en Centraal-Europa zette de omvangrijke vraag naar moderne winkelcentra met vrijetijdsvoorzieningen zich voort. Institutionele beleggers zoeken op Europese schaal investerings-mogelijkheden in grootschalige winkelcentra en geïntegreerde stedelijke projecten. Winkelketens tonen vraag naar onderscheidende winkellocaties om hun afzet te vergroten. AM werkt intensief samen met institutionele beleggers en winkelketens om in deze vragen te voorzien. Deze projecten in groeimarkten met een inhaalvraag genereren een relatief hoge marge bij een beperkt risico.
AM verkocht in 2003 circa 290.000 m² aan commercieel vastgoed (winkels en kantoren). Zij verwierf posities voor de ontwikkeling van winkelcentra in diverse landen. Zo gaat zij in Madrid het grootste winkelcentrum van Spanje, El Cañaveral, realiseren. Daarnaast startte zij met de herontwikkeling van het centrumgebied Victoria Square in Belfast. Met een omzetvolume van circa € 430 miljoen is dit het grootste project in de historie van de onderneming. Dit project is verkocht aan CGI.
De Europese retailmarkt, met name in Zuid- en Centraal-Europa, zal naar verwachting de belangrijkste drijvende kracht zijn achter de groei van AM gedurende de komende jaren.

KANTORENONTWIKKELING
De baisse in de Nederlandse kantorenmarkt duurde voort in 2003. Met meer dan 5 miljoen m² werd een record-aanbod aan kantoorruimte bereikt. De afzet van AM in deze sector kende dan ook een lager niveau dan gebruikelijk. Dit zal ook de komende jaren het geval zijn, hoewel deze markt perspectief blijft bieden in specifieke segmenten en voor bepaalde gebruikers, zoals overheden en non-profitinstellingen en bedrijven die uit kostenoverwegingen overgaan tot concentratie. Zo richt AM zich onder meer op maatwerk-ontwikkeling voor een vooraf bekende gebruiker.

WONINGONTWIKKELING
De woningproductie in Nederland bleef in 2003 opnieuw achter bij de doelstellingen van het rijk. Ruimtelijke-ordeningsprocedures, capaciteits-problemen in de planvoorbereiding en de complexiteit van publiek-private samenwerkingsverbanden zorgden voor stagnatie. De vraag bleef op peil, maar verschoof naar goedkopere woningen. Ondanks de vertragingen in de productie op landelijk niveau verkocht AM 3.791 woningen, een kwart meer dan in 2002. Hiervan werden 2.286 volledig in eigen beheer ontwikkeld en de overige in samenwerking met derden. Circa 500 woningen, vooral in de lagere prijsklassen, werden zonder tussenkomst van een makelaar rechtstreeks aan de consument verkocht.
AM ontwikkelt woningen zowel in uitbreidingsgebieden, waaronder Vinex-locaties, als in de bestaande stad, waar oude complexen een functie-verandering ondergaan en gehele wijken worden geherstructeerd. Een nieuwe activiteit is Groen door Rood®; de ontwikkeling van landgoederen met nieuwe, openbaar toegankelijke natuur, gefinancierd door kleinschalige bebouwing.
Over het hele jaar 2004 verwacht AM circa 4.000 woningen te verkopen.

GRONDONTWIKKELING
Het grondbedrijf van AM ontwikkelde in 2003 op grote schaal agrarische grond dan wel bebouwde terreinen met een verouderde bestemming tot bouwrijpe kavels en schiep hiermee goede voorwaarden voor een snelle en zorgvuldige opstalontwikkeling. Nieuwe exploitaties die werden gestart, waren onder meer integrale gebiedsontwikkelingen zoals Meerstad in Groningen en Zuidplaspolder in Zuid-Holland.
De totale omvang van de grondbank nam in 2003 fractioneel toe van circa 1.080 naar circa 1.175 hectare. De boekwaarde steeg sterker naar een niveau van € 411 miljoen (2002: € 299 miljoen). Deze relatief grote stijging in boekwaarde ten opzichte van de hectares wordt veroorzaakt door de aankoop van enkele locaties die snel zullen worden herontwikkeld. Via niet-geconsolideerde deelnemingen beschikt AM daarnaast nog eens over circa 900 hectare aan grondposities.
Mede dankzij haar grondportefeuille is AM verzekerd van de ontwikkeling van circa 40.000 woningen en beschikt zij over posities voor de ontwikkeling van circa 2,4 miljoen m² commercieel vastgoed.

ORGANISATIE
AM telde aan het einde van 2003 620 medewerkers (ultimo 2002: 581). De productiviteit per medewerker is hoog. De bedrijfsopbrengsten per medewerker bedroegen over 2003 € 1,9 miljoen.
De krimp in de Nederlandse vastgoedmarkt had in 2003 wel effecten binnen de AM-organisatie. Evenals branchegenoten zag AM zich in Nederland genoodzaakt de personele bezetting te wijzigen, zowel in de primaire als in de ondersteunende functies. Deze wijziging bestond deels uit herplaatsing binnen de eigen organisatie en deels uit ontslag. Dit laatste betrof circa veertig personen.
K. de Ruiter trad in december 2003 in overleg met de Raad van Commissarissen terug als voorzitter van de Raad van Bestuur. Sindsdien is hij werkzaam voor de vennootschap als adviseur van de Raad van Bestuur. De heer De Ruiter is op interim-basis opgevolgd door P. Noordanus, die samen met J. van Veggel de Raad van Bestuur vormt. Zoals aangekondigd in december 2003, werkt de Raad van Commissarissen aan de geleidelijke verjonging en verbreding van het bestuur. In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, op 6 mei 2004, zullen commissarissen de aandeelhouders nader informeren over de stand van zaken met betrekking tot de vernieuwing binnen het bestuur.

CORPORATE GOVERNANCE
De Raad van Commissarissen, de Raad van Bestuur en het overige management van AM onderschrijven de principes en best practice-bepalingen van de Nederlandse Corporate Governance Code. AM is op vrijwel alle onderdelen 'compliant' met de Nederlandse Corporate Governance Code. Zij licht de uitzonderingen hierop toe in haar jaarverslag.

STRATEGIE
AM bundelt twee belangrijke karakteristieken die haar een sterke concurrentiepositie en een stevig fundament voor verdere groei geven. Enerzijds beschikt zij over conceptuele kracht via haar 'design & development'-benadering, een proces van idee tot en met oplevering via in house-ontwerpers, waarmee zij succesvol is bij het verwerven van opdrachten en het ontwikkelen van onderscheidende projecten. Anderzijds heeft zij een sterke assetbasis in de vorm van omvangrijke (grond)posities en ruime expertise in het managen van grootschalige, gebiedsgerichte projecten.
AM heeft de volgende strategische focus:
> Benutten en versterken multidisciplinaire samenwerking binnen AM
De bundeling van expertise op het vlak van woning-, commercieel vastgoed- en grondontwikkeling, gekoppeld met design & development, heeft de concurrentiepositie van AM versterkt. Hierdoor heeft AM zich in 2003 in binnen- en buitenland gekwalificeerd voor een aantal grootschalige, multifunctionele projecten. Deze interne samenwerking zal verder worden geïntensiveerd.
> Investeren in autonome groei
Daarbij ligt de nadruk op de ontwikkeling van winkelcentra en stedelijke centra. Zwaartepunten voor de groei in retail zijn Zuid- en Centraal-Europa.
> Mogelijke overnames in deelmarkten
> Verhogen van de doorloopsnelheid in de grondportefeuille en het verbreden van de grondontwikkelingsactiviteiten via grondfondsen
Om de risico's te spreiden en de balans goed te managen, zal AM haar beleid intensiveren om gronden onder te brengen in deelnemingen via grondbanken, waarin wordt samengewerkt met derden. Daarnaast is zij voornemens strategische gronden onder te brengen in grondfondsen, waarin wordt samengewerkt met institutionele beleggers.
> Introductie van asset management in samenwerking met andere partijen
AM overweegt in samenwerking met financiële partners fondsen te vormen voor vastgoed dat door AM is ontwikkeld, met name in Centraal-Europa. Dit zou AM en haar partners in staat stellen te profiteren van de waardestijging van het vastgoed na oplevering.
> Versterken van shopping centre management
Deze dienstverlening, die thans wordt verricht in door AM ontwikkelde winkelcentra in Portugal in Duitsland, omvat de marketing en het dynamisch beheer van het winkelcentrum en verhoogt de marge op het product. AM zal dit concept geleidelijk gaan uitvoeren in andere landen waarin zij actief is.

Vooruitzichten 2004
Voor 2004 verwacht AM een groei van de winst per aandeel in een bandbreedte van 5 tot 10%, behoudens onvoorziene omstandigheden. Daarbij stelt zij zich ten doel de winstmarge gerelateerd aan de bedrijfsopbrengsten te handhaven op een hoog niveau. Het operationele resultaat (bedrijfs-resultaat inclusief geactiveerde interest en resultaat uit deelnemingen) zal naar verwachting minimaal 10% van bedrijfsopbrengsten bedragen. De solvabiliteit (garantievermogen in % van het balanstotaal) zal zich handhaven op een niveau van minimaal 35%.

Lees ook het bericht van de bieding ING op Rodamco Asia van 5 maart nog eens na.
Wij zien AM als volgende overname kandidaat. Ook de stijging van de grondprijs ziet men terug in de intrinsieke waarde van het aandeel, deze steeg van EUR 5,86 naar EUR 6,35 per 31-12-2003.