Eurocommercial heeft een goed half jaar achter de rug. De huur is verder gegroeid en er is zeer weinig leegstand en huurachterstand. Het eigen vermogen is toegenomen door de aandelenplaatsing en de uitkering van stockdividend in november. De opbrengst daarvan is gebruikt voor de aanschaf van twee winkelcentra. Aangezien die opbrengst eerst in december in de panden werd
belegd, resulteerde het hoger aantal uitstaande aandelen in lagere inkomsten per aandeel voor de zesmaandsperiode.
De inkomsten in de tweede helft van het boekjaar zullen groeien door de huuropbrengsten uit de nieuwe aankopen. De verwachting is dan ook, gegeven de huidige situatie, dat het dividend per aandeel voor het boekjaar 2009/2010 ten minste gelijk zal zijn aan dat voor het boekjaar 2008/2009
ondanks het hogere aantal uitstaande aandelen. De vastgoedwaarden zijn sinds juni 2009 slechts minimaal gedaald, namelijk met 1,2%. Dit bevestigt dat de markt stabiel is.
Het niveau van de schulden (verhouding leningen/vastgoedwaarden 42%) is laag en bovendien zijn de rentelasten voor een gemiddelde periode van bijna zes jaar gefixeerd. Daarmee kunnen de totale rentelasten worden gehandhaafd op 4,5%, inclusief marges. De Vennootschap verkeert dus in een sterke positie om te profiteren van interessante beleggingsmogelijkheden, wanneer die zich in het
komende jaar voordoen.

Direct beleggingsresultaat: €32,3 mln
Het direct beleggingsresultaat over de eerste helft van het boekjaar 2009/2010 steeg 0,7% tot €32,3 miljoen, vergeleken met €32,0 miljoen over dezelfde periode in 2008. Het direct beleggingsresultaat omvat de
nettovastgoedopbrengsten minus nettofinancieringslasten en bedrijfskosten na belasting. Naar de mening van de directie geeft het direct beleggingsresultaat een beter beeld van de ontwikkeling van de onderliggende inkomsten dan het IFRS-resultaat na belastingen, dat ook ongerealiseerde waardestijgingen en –dalingen dient te bevatten.

Nettohuuropbrengsten: €57,2 mln
De huuropbrengsten over de eerste helft van het boekjaar 2009/2010 na aftrek van nettoservicekosten en directe en indirecte exploitatiekosten vastgoed (kosten buitenlandse kantoren) bedroegen €57,2 miljoen, tegen €56,4 miljoen in dezelfde periode van het voorgaande boekjaar. Dit is een stijging van 1,3%, ondanks het verlies aan inkomsten uit de kantoor- en bedrijfspanden die in 2008/2009 zijn verkocht.

Huurgroei op vergelijkbaar gemaakte basis: 4,2%
Per 31 december 2009 zijn de huuropbrengsten op vergelijkbaar gemaakte basis (gelijke vloeroppervlakte) over alle winkelobjecten van Eurocommercial gestegen met 4,2% vergeleken met 31 december 2008. Alle huurcijfers zijn gebaseerd op de huurdersoverzichten per de relevante data en zijn inclusief indexeringen en omzethuren.

Vastgoedwaarderingen: €2,2 mld
Het vastgoed van de Vennootschap is onafhankelijk gewaardeerd per 31 december 2009. De herwaarderingen hebben geleid tot een waardedaling op vergelijkbaar gemaakte basis van 1,2% vergeleken met juni 2009 en 5,7% vergeleken met december 2008.

Aangepaste intrinsieke waarde: €31,01
De aangepaste intrinsieke waarde is van €33,02 per certificaat op 30 juni 2009 met 6,1% gedaald tot €31,01 per certificaat op 31 december 2009. De daling bedroeg 11,2% ten opzichte van 31 december 2008 (€34,94).
De daling in de verslagperiode werd veroorzaakt door de toename van het aantal uitstaande aandelen met 12,5%, de betaling van contant dividend en de waardedaling van de vastgoedportefeuille.
De intrinsieke waarde op basis van IFRS, die rekening houdt met de reële waarde van afgeleide financiële instrumenten (rentedekkingsinstrumenten) van €66 miljoen en latente belastingverplichtingen van €43 miljoen
wanneer alle objecten tegelijkertijd zouden worden verkocht, was €28,31 per certificaat op 31 december 2009, tegen €28,82 op 30 juni 2009 en €30,48 op 31 december 2008. De belastinglatenties daalden significant, van
€91miljoen op 30 juni 2009 naar €43 miljoen op 31 december 2009, als gevolg van een verhoging van de fiscale boekwaarden van het vastgoed in Italië gedurende de verslagperiode tegen een voorwaardelijk gereduceerd belastingtarief van 1,5% voor land en 3% voor gebouwen. Dit leidde tot een belastingbetaling van €5,2 miljoen in januari 2010.

Huurgroei
Per 31 december 2009 zijn de huuropbrengsten op vergelijkbaar gemaakte basis (gelijke vloeroppervlakte) over alle winkelobjecten van Eurocommercial met 4,2% gestegen ten opzichte van 31 december 2008. De percentages voor de individuele landen zijn:
Huurgroei op vergelijkbaar gemaakte basis voor het jaar tot 31/12/2009
Frankrijk 3,9%
Italië 4,5%
Zweden 4,0%
Totaal 4,2%
De huurindexatie bedroeg in 2009 +3,85% in Frankrijk op basis van het nieuwe ILC-systeem (of +8,85% voor de huren waarvoor nog het ICC-systeem gold), +2% in Italië en +4% in Zweden. De huurindexatie voor 2010 zal in Frankrijk +0,84% bedragen voor huurders voor wie ILC geldt, en -4,1% voor huurders voor wie nog ICC geldt. Afgezien van het recent verworven winkelcentrum in Moisselles
is inmiddels bijna 70% van de Franse huurders nu overgestapt op de ILC-index. De indexatie in 2010 voor Italië zal +1% bedragen en voor Zweden -1,5%.

Winkelomzet
De winkelomzet in de centra van Eurocommercial, inclusief hypermarkten, bleef vrijwel gelijk met -0,4% over het geheel voor de periode van twaalf maanden tot 31 december 2009 ten opzichte van de periode van twaalf maanden tot 31 december 2008. In dit cijfer over het geheel droegen de winkels in
de galerijen licht positief bij, maar waren de grote electronicawinkels en winkels in huishoudelijke apparaten negatief.

Bezettingsgraad en huurachterstand
De leegstand voor de portefeuille van Eurocommercial als geheel bedraagt nog altijd minder dan 1% van de huur. Huurachterstanden van meer dan 90 dagen blijven beperkt tot 0,85% van de totale huuropbrengst. Van de 1.280 winkelunits van Eurocommercial zijn er slechts zeven die verhuurd zijn
aan huurders die uitstel van betaling hebben aangevraagd, maar waarvan er zes hun winkels open houden en huur betalen.
Per 31/12/2008* Per 31/12/2009*
Leegstand < 1,0% < 1,0%
Huurachterstand < 0,5% < 0,85%
* Uitgedrukt als percentage van de huuropbrengst

Financiering
Eurocommercial heeft haar balans in de afgelopen zes maanden verder versterkt door de uitgifte van 3.593.000 nieuwe certificaten (9,9% van het kapitaal) tegen een prijs van €27,50 per stuk in de plaatsing van 17 november en de uitgifte van 868.557 nieuwe certificaten tegen een prijs van €30,26
per stuk aan aandeelhouders die dit jaar hebben geopteerd voor het stockdividend. Door deze twee emissies is het eigen vermogen van de Vennootschap met €125 miljoen toegenomen.
Per 31 december 2009 zijn de cijfers derhalve als volgt:
Aantal uitstaande certificaten 40,3 miljoen
Aangepast eigen vermogen €1,25 miljard
Totaal leningen €947 miljoen
Verhouding schuld/aangepaste intrinsieke waarde 76%
Verhouding leningen/vastgoedwaarden 42%
Rentedekkingsratio 2,6
Gemiddelde looptijd leningen 9 jaar
Gemiddelde vaste renteperiode 6 jaar
Gemiddelde marge op leningen 58 basispunten
Totale rentelasten 4,5%