- Verslag themasessie Onrendabele Toppen - deel 2
Waardoor ontstaat een onrendabele top? En hoe kun je een impasse doorbreken? Tijdens de themasessie Onrendabele toppen werd meegedacht en meegekeken naar de niet-rendabele businesscase van het CSM-terrein in Breda en naar de onrendabele top bij de herinrichting van het stationsgebied in Heerhugowaard. Wat zijn hier de oorzaken van de onrendabele top? En waar liggen mogelijkheden?

CSM (tegenwoordig Corbion) besloot in 2006 te stoppen met de bedrijfsactiviteiten van de suikerfabriek op het CSM-terrein in Breda. De eigenaar liet in 2010 alle opstallen slopen, maar liet de funderingen zitten en vervolgens het terrein braak liggen. In 2016 klopte de eigenaar aan bij de gemeente: kunnen we samen kijken naar mogelijkheden voor het terrein? “Tijdens deze gezamenlijke verkenning zijn meerdere ruimtelijke en programmatische scenario´s verkend”, vertelt Bonnie van Wijk van de gemeente Breda tijdens de themasessie.
Uiteindelijk is de meest realistische variant ter consultatie aan de markt voorgelegd en begin dit jaar heeft het college van de gemeente Breda kennis genomen van de resultaten van de verkenning. “Het terrein biedt op lange termijn mogelijkheden voor herontwikkeling naar een hoogwaardig woonwerklandschap”, vertelt Van Wijk. “We voorzien een mix van functies: wonen, bedrijven, leisure en horeca. De locatie heeft voldoende potentie voor herontwikkeling, maar de opgave is zeer omvangrijk en complex en we moeten hiervoor een langdurig ontwikkel- en realisatieproces doorlopen. Zonder omvangrijke investeringen kan het gebied echter niet tot ontwikkeling komen.”

Flinke voorinvesteringen nodig

Voor herontwikkeling van het CSM-terrein zijn investeringen nodig in de bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit en maatregelen vanwege omliggende bedrijven. Een groot deel van het CSM-terrein is bijvoorbeeld opgehoogd met bodemvreemd materiaal. “Daardoor is sprake van omvangrijke saneringskosten”, vertelt Van Wijk. “Ook moeten alle funderingen, kabels en leidingen en verhardingen verwijderd worden, waarbij je gezien de historie van het terrein nooit zeker weet of alle funderingen en obstakels verwijderd zijn. En dat vormt een risico als je opnieuw gaat bouwen.”
In de grond zijn mogelijk ook Niet Gesprongen Explosieven (NGE), zoals landmijnen en munitie, op bepaalde delen aanwezig. Verder zijn er milieubelemmeringen, zoals geluid, externe veiligheid, stikstofdepositie en inmiddels aanwezige flora en fauna. Ook zorgt de nabijgelegen metaalsloper Stolwerk voor een probleem qua contouren en uitstraling en de fabriek van Perfetti Van Melle voor een geurcontour. “Deze bedrijven hebben impact op de herontwikkeling van het CSM-terrein”, licht Van Wijk toe.
Het gebied intensiveren betekent voor de gemeente Breda ook grootschalige investeringen in een ontsluitingsweg naar de binnenstad en in de Noordelijke Rondweg. Het CSM-terrein is nu namelijk matig bereikbaar en een programmatische verdichting levert extra autoverkeer op. “En Breda is een autostad met nog weinig alternatieve vervoersvormen op de bus en fiets na”, vertelt de gemeenteambtenaar. “Daardoor loop je snel tegen de grenzen van je stedelijk netwerk en daarmee ontwikkelingsmogelijkheden aan.”

Zoeken naar mogelijkheden

De ontwikkeling van het CSM-terrein heeft nog te maken met andere beren op de weg: andere gebiedsontwikkelingen binnen de gemeente hebben prioriteit. “De herontwikkeling van het Havenkwartier is al langer voorzien en is logisch gezien de ruimtelijke structuur van de stad. Ook worden de voormalige kantorenlocaties van de Gasthuisvelden getransformeerd naar woningbouw. Beide locaties vragen ook om aanzienlijke investeringen.” Bovendien past de Zoete Delta goed op het CSM-terrein. Deze recreatieve en ecologische zone voor waterberging past bij zowel de herontwikkeling van het CSM-terrein als van het centrum van de stad. Aan deze noodzakelijke kostenpost wil het waterschap mogelijk bijdragen vanuit haar doelstellingen.
Samen met de aanwezigen gaat Van Wijk tijdens de themasessie verschillende financieringsmogelijkheden langs. “We hebben gekeken naar subsidiemogelijkheden, het revolverende fonds van het Rijk, kostenverhaal, samenwerking met de provincie Noord-Brabant, participatie in Europese projecten en de eigen portemonnee”, vertelt ze. “Maar met een omvangrijke onrendabele businesscase van tientallen miljoenen en beperkte eigen beschikbare middelen, komen we hier op dit moment niet uit.” Voor de transformatie van Breda – met ongeveer een derde van het centrum, in totaal 124 hectare, als transformatiegebied – zijn additionele middelen nodig, bijvoorbeeld voor versnelling van de woningproductie en versterking van de economische structuur. “En prioriteit wordt vooralsnog gegeven aan andere projecten, zoals de ontwikkeling van het Havenkwartier en de Gasthuisvelden, waardoor het financieel niet mogelijk is alle locaties gelijktijdig tot ontwikkeling te brengen.” Daarmee lijkt ook de zaal het eens. Stedelijke vernieuwing is, zo besluit Van Wijk, bijzonder lastig doordat er geen gebruik kan worden gemaakt van Rijksondersteuning voor stads- of stedelijke vernieuwing of van inkomsten uit het grondbedrijf.

Heerhugowaard laten wij weg,is geen beursgenoteerd bedrijf en Corbion wel.

Maar het blijft stil. Wij zullen in mei a.s. 13de weer vragen over de status van deze gronden vragen.

Dit is wel een STILLE reserve, die bij een overname mee verkocht gaat worden. Maar wel in de overname prijs meegerekend moet worden.
OF krijgen we i.v.m. het 100 jarig bestaan(lees dit jaar) van Corbion een extra dividend? Ook daar zullen wij vragen in de AVA over stellen.