Wereldhave, herijking strategie

Alleen voor leden beschikbaar, wordt daarom gratis lid!

Overig advies 11/02/2013 09:28
Als antwoord op de veranderende omstandigheden op de consumenten-, retail-, vastgoed- en financieringsmarkten heeft Wereldhave besloten zich toe te leggen op winkelcentra in Noord-West Europa en duurzame kantoren in Parijs. In overeenstemming met de retailstructuren in de kernlanden België, Nederland en Finland richt Wereldhave zich op winkelcentra die top-of-mind zijn in verzorgingsgebieden met minimaal 100.000 inwoners binnen 10 minuten reistijd. Wereldhave’s winkelcentra bieden de consument ‘convenient shopping’: breed aanbod voor 90% van de winkelbehoeften, sterke (inter)nationale huurders, attractieve horecagelegenheden en goede bereikbaarheid. Daarnaast blijft Wereldhave actief in de kantorenmarkt van Parijs waarbij Wereldhave zich richt op duurzame kantoren.
Wereldhave implementeert haar strategie in drie fasen: Derisk, Regroup en Growth

I. DERISK (medio 2012 t/m medio 2013)
Gedurende de tweede helft van 2012 heeft Wereldhave zich gericht op de verkoop van de US, het actieplan voor de UK, het verlagen van de beheerkosten en het herijken van haar strategie. De eerste fase wordt medio 2013 afgerond. Na afronding van deze fase heeft Wereldhave een gefocuste portefeuille, een sterke balans en lage beheerkosten.

II. REGROUP (medio 2013 – 2015)
De tweede fase is gericht op het verstevigen en uitbouwen van Wereldhave’s positie in de vier kernmarkten door middel van: operational excellence, beheerste ontwikkelingspijplijn, waarde maximalisatie van Itis shopping centre, herinvesteren in kernmarkten en transparantie en governance. Wereldhave’s activiteiten in Spanje staan ‘on hold’.

III. GROWTH (vanaf medio 2015)
Na afronding van de tweede fase, naar verwachting medio 2015, zal Wereldhave een strategie voor de derde fase presenteren.

2. REGROUP (medio 2013 – 2015)
Wereldhave zal haar aandacht richten op het bereiken van de doelstellingen op de volgende
kernpunten:
Kernpunten Doelstellingen
1. Operational excellence  Gemiddelde retail LFL huurgroei 125bps boven indexatie
 ≥98% bezettingsgraad
 Reductie beheerkosten tot ≤ € 14 mln
 Versterken van talentontwikkeling
 Standaardiseren van best practices tussen kernlanden
2. Beheerste ontwikkelingspijplijn  Retail € 330 mln en kantoren € 110 mln
 Verwacht gemiddeld verwacht aanvangsrendement 6,5%
 Vanaf 2015 ≤ 10% vastgoed in portefeuille
3. Waardemaximalisatie Itis  Afronding medio 2014 binnen budget (€ 95 mln)
 Huurinkomsten 2015 € 33 mln, aanvangsrendement 7%
4. Herinvesteren in kernmarkten  Acquisities € 400 mln
 Verkopen € 150 mln
5. Transparantie en governance  Uitbreiding en versterking Raad van Commissarissen
 Evalueren van beschermingsstructuur
 Integreren van duurzaamheid in bedrijfsstrategie
Na afronden van de tweede fase is Wereldhave een sterke en gefocuste vastgoedonderneming, klaar voor verdere groei.

Financiering- en dividendbeleid
Wereldhave wil haar gediversifieerde financieringsbasis verder uitbouwen met behoud van een loan to value (LTV) van 30 – 40%. Voor 2012 stelt Wereldhave een dividend voor van € 3,30 per aandeel.
Wereldhave verwacht het dividend voor 2013 te handhaven op €3,30 ook indien het direct resultaat beneden dat bedrag zou uitkomen. Voor de jaren daarna hanteert Wereldhave een pay-out ratio van 85% van het directe resultaat.

Transparantie en governance
Wereldhave kiest voor een functionele taakverdeling binnen de Directie. De statutaire Directie zal bestaan uit de CEO Dirk Anbeek en een binnenkort aan de Algemene Vergadering voor te dragen CFO. Deze tweehoofdige statutaire Directie wordt in het management team bijgestaan door Hans Vermeeren (Nederland en shopping centre operations) en Richard Beentjes (juridische zaken, transacties en communicatie) aangevuld met de landendirecteuren, Luc Plasman (België en ontwikkelingsprojecten), Michel Janet (Parijs en Spanje) en Jaakko Ristola (Finland).
Aan de Algemene Vergadering zal worden voorgesteld de Raad van Commissarissen uit te breiden met een vijfde lid, waarmee de vastgoedkennis binnen de Raad wordt versterkt. Na de uitbreiding van de Raad zal een remuneratie- en benoemingscommissie worden ingesteld.

Vertrek uit de UK
Op 8 februari 2013 heeft Wereldhave, na een verkoopproces van vier maanden, overeenstemming bereikt over de verkoop van vrijwel de gehele UK portefeuille. De totale opbrengst bedraagt £ 243 mln, 4% beneden de boekwaarde per 30 september 2012 van £ 254 mln. De netto exit yield bedraagt 6,5% voor en 5,75% na aftrek van de beheerkosten van de UK organisatie. Afronding van de verkoop zal in het eerste kwartaal plaatsvinden.
Na deze verkopen resteert een grondpositie en een ontwikkelingsproject met winkel- en kantoorruimte in Richmond dat binnenkort wordt opgeleverd. Deze vertegenwoordigen een boekwaarde van £ 23 mln. Na oplevering wordt het verkoopproces gestart.
Het UK kantoor wordt in de loop van 2013 gesloten. De kosten van sluiting bedragen circa £ 1,5 mln en hebben een terugverdientijd van minder dan een jaar.


Resultaten 2012
MAATREGELEN 2E HELFT 2012
• Verkoop US: af te ronden in Q1 2013
• Actieplan UK: vrijwel gehele portefeuille in 2013 verkocht, af te ronden in Q1 2013
• Sluiting kantoren US en UK: af te ronden in 2013
• Beheerkosten: versnelde reductie naar € 16 mln in 2013 en ≤ € 14 mln in 2014
OPERATIONELE GANG VAN ZAKEN
• Direct resultaat hoger dan verwacht door herstelmaatregelen US en UK
• Bezettingsgraad licht verbeterd: 89,2% (Q3: 88,5%)
• Like-for-like (LFL) stabiel op 0,0%; kernportefeuille +3,1%
• Verkoop US portefeuille in Q1 2013 voor USD 720 mln, 5% boven boekwaarde
• Verkoop vrijwel gehele UK portefeuille in Q1 2013 voor £ 243 mln, 4% beneden boekwaarde
• Verkopen in 2012 voor € 332,3 mln, 2,4% boven de boekwaarde
RESULTATEN FY 2012
• Direct resultaat per aandeel 2012: € 3,91 (2011: € 4,93)
• Indirect resultaat per aandeel 2012: € -8,45 (2011: € -2,55)
• Totaal resultaat per aandeel 2012: € -4,54 (2011: € 2,38)
• LTV in Q4 gedaald van 47% naar 44%
• Na afronding verkoop UK en US portefeuille daalt LTV tot <20%
DIVIDEND
• Dividend 2012: € 3,30 per aandeel

OPERATIONELE GANG VAN ZAKEN
• Direct resultaat hoger dan verwacht door herstelmaatregelen US en UK
• Bezettingsgraad licht verbeterd: 89,2% (Q3: 88,5%)
• LFL stabiel op 0,0%; kernportefeuille +3,1%
• Verkoop US portefeuille in Q1 2013 voor USD 720 mln, 5% boven boekwaarde
• Verkoop UK portefeuille in Q1 2013 voor £ 243 mln, 4% beneden boekwaarde
• Verkopen in 2012 voor € 332,3 mln, 2,4% boven de boekwaarde



Beperkte weergave !
Leden hebben toegang tot meer informatie! Omdat u nog geen lid bent of niet staat ingelogd, ziet u nu een beperktere pagina. Wordt daarom GRATIS Lid of login met uw wachtwoord


Copyrights © 2000 by XEA.nl all rights reserved
Niets mag zonder toestemming van de redactie worden gekopieerd, linken naar deze pagina is wel toegestaan.


Copyrights © DEBELEGGERSADVISEUR.NL